实体性贬值的确定方法：

　　①观察法。观察法是评估师通过观察，凭借视觉、听觉、触觉，或借助少量的检测工具，对设备进行检查，根据经验对鉴定对象的状态、损耗程度做出判断。在不具备测试条件的情况下，这是最常使用的方法。

　　对于大型设备，为了避免个人主观判断的误差，可以采用德尔非法或模糊综合判断法。

　　②使用年限法。年限法是从使用寿命的角度来估算贬值，它假设机器设备有一定的使用寿命，设备的价值与使用寿命成正比。设备在使用过程中，由于物理磨损使得设备的使用寿命逐步消耗，直至寿命耗尽，退出使用。因此，设备的贬值可以用使用寿命的消耗量表示，实体性贬值率也可以用已使用寿命与总使用寿命之比来表示。计算公式为：

　　式中： ——已使用寿命；

　　L——总使用寿命。

　　对于复杂没备，各个组成部件的使用寿命是不同的，如果每个部件都可以独立更换，整个机器的贬值率可以用以下公式表示：

　　8.市场法在房地产评估中的应用

　　（1）运用市场法评估房地产中的修正因素。

　　市场法就是通过与近期交易的类似房地产进行比较，并对一系列因素进行修正，而得到被估房地产在评估基准目的市场状况下的价格水平。这些因素主要有交易情况因素、交易日期因素、房地产状况因素等。

　　（2）运用市场法评估房地产的计算公式。

　　市场法的摹本计算公式是：

　　P=P×A×B×C

　　式中：P——被估房地产评估价值；

　　P——可比交易实例价值；

　　A——交易情况修正系数；

　　B——交易日期修正系数；

　　C——房地产状况因素修正系数。

　　如果土地容积率、土地使用年期单独修正，则计算公式为：P=P×A×B×C

　　×容积率修正系数×土地使用年期修正系数

　　（3）市场法评估房地产价值的程序。运用市场法评估房地产价值，一般经过下列程序：收集交易资料，确定可比交易案例，对交易情况、交易日期、房地产状况等进行修正，确定房地产价值。

　　9.成本法在房地产评估中的应用

　　（1）成本法评估土地的基本公式：

　　土地价值=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益

　　其中，土地取得费是为取得土地而向原土地使用者支付的费用，分为两种情况：一是国家征收集体土地而支付给集体土地所有者的费用，包括土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费等。二是为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的补偿费用，这是对原城市土地使用者在经济上的补偿。

　　（2）成本法评估新建房地产的费用。新建房地产开发过程中发生的各项费用，包括土地征收及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费、管理费用、投资利息和销售税费等。

　　（3）运用成本法评估旧建筑物的基本思路。运用成本法评估旧建筑物的价值，应以评估基准日的重新建造成本为基础，考虑评估对象的使用和磨损，扣除建筑物的贬值额。

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