二、资产评估的基本方法

　　（一）考试目的

　　通过对资产评估基本方法内容的考核，测试考生对资产评估基本方法内涵、使用前提、具体方法的掌握和运用的情况，考核考生对资产评估各类基本方法和具体方法的应用能力。

　　（二）考试基本要求

　　1.掌握以下内容

　　（1）市场法的基本含义与应用前提；

　　（2）市场法运用的基本步骤；

　　（3）市场法中的直接比较法和类比调整法中的具体方法，如现行市价法、功能价值类比法、价格指数法、成新率价格调整法、市价折扣法、成本市价法、市场售价类比法和价值比率（倍数）法等的运用及其适用条件和使用要求；

　　（4）收益法的基本含义和应用前提；

　　（5）收益法中收益额、折现率和收益期限三个基本参数的内涵、实质和估测方法；

　　（6）收益法中各种具体方法的运用及其适用条件和使用要求；

　　（7）成本法的基本含义；

　　（8）成本法中重置成本、实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值的含义；

　　（9）重置核算法、价格指数法、功能价值类比法、规模经济效益指数法等具体估算重置成本的方法的运用；

　　（10）各种贬值的估测方法；

　　（11）掌握市场法、收益法和成本法之问的逻辑关系及应用关系。

　　2.熟悉以下内容

　　（1）市场法中可比因素及其内在要求；

　　（2）收益法的实施步骤；

　　（3）每类评估方法中各种具体方法之间的逻辑关系和应用关系；

　　（4）选择和运用各种评估方法基本要求与需要考虑的各种条件及参数。

　　3.了解以下内容

　　（1）成本法的适用范围；

　　（2）统计分析法的运用步骤。

　　（三）要点内容

　　1.市场法的基本含义与应用前提

　　（1）市场法的基本含义。市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。

　　（2）市场法的应用前提。通过市场法进行资产评估需要满足两个最基本的前提条件：一是要有一个活跃的公开市场；二是公开市场上要有可比的资产及其交易活动。

　　2.市场法运用的基本步骤

　　（1）选择参照物；

　　（2）在评估对象与参照物之间选择比较因素；

　　（3）指标对比、量化差异；

　　（4）在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异；

　　（5）综合分析确定评估结果。

　　3.市场法中的直接比较法

　　市场法中的直接比较法是指利用参照物的交易价格及参照物的某一基本特征直接与评估对象的同一基本特征进行比较而判断评估对象价值的一类方法。它包括但并不限于以下具体评估方法（具体方法的名称可能并不完全统一）。例如，现行市价法、功能价值类比法、价格指数法、成新率价格调整法、市价折扣法等。

　　（1）现行市价法。当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。

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