（3）经济因素。经济损耗因素，是指该建筑物与其周边环境不协调，即经济的不适应性而发生的损耗。造成经济损耗的因素包括：周边地区经济的衰退；此建筑物与周边环境不相适应；区域的优良性发生减退等。

　　2.建筑物损耗确定方法

　　建筑物损耗的确定方法有使用年限法、观察法和其他一尝方法。

　　（1）使用年限法。使用年限法是将建筑物的损耗建立在建筑物的耐用年限、已使用年限或剩余使用年限之基础上的方法，其主要计算参数为建筑物损耗率或成新率。基本计算公式为：

　　资产评估所用的寿命年限是经济耐用年限。建筑物的经济耐用年限根据建筑物的结构、用途和维护保养情况，结合市场状况、周围环境、经营收益状况等综合判断，同时参考土地使用权年限进行适当调整。资产评估所用的使用年限为有效使用年限，有效使用年限是根据实际使用年限的调整得到的。建筑物成新率可在计算出损耗率的基础上得到，利用成新率可求得建筑物的现值。

　　（2）观察法。观察法又称打分法，是由具有专业知识和经验的工程技术人员对建筑物实体各主要部位进行观察打分，以判断被评估建筑物的损耗率的方法，依据评估对象的实际技术情况，对照不同结构建筑物损耗率的评分标准，在现场勘察时边勘察边按结构、装修、设备三个部分再区分不同部位分别打分，然后按下述公式计算损耗率：

　　损耗率=结构部分合计得分×G 装修部分合计得分×S 设备部分合计得分×B

　　式中：G——结构部分的评分修正系数；

　　S——装修部分的评分修正系数；

　　B——设备部分的评分修正系数。

　　评分修正系数一般按各部分造价占建筑物整体造价的比值取定。

　　（3）其他方法。如成本法、收益法、市场法等方法。通常，对于可弥补的损耗一般采用成本法，不可弥补的损耗一般采用收益法、市场法等。成本法是通过估算建筑物恢复到原有全新功能所必需的各项费用来确定建筑物的损耗的方法。收益法是指通过估算建筑物由于损耗所引起的未来收益损失来确定建筑物损耗的方法，通常包括净收益的减少和收益年限的减少两种情况。市场法分为价差法和比较法两种，其中价差法是通过估算类似有损耗建筑物与类似的无损耗建筑物之间市场价值之差作为建筑损耗的一种方法；比较法是通过对建筑物与有类似损耗建筑物进行比较，对其损耗金额进行修正、调整来求取建筑物损耗的方法。

　　（4）损耗计算方法的综合。建筑物的损耗率或成新率的测算通常会同时采用上述多种方法，并赋予各种方法的测算结果以不同的权数，最后综合确定建筑物损耗率或成新率，据此求得建筑物损耗。

　　3.确定建筑物损耗的现场勘察工作程序和现场勘察要点

　　对于规模较大、房屋建筑物数量较多的企业，在实地勘察之前，先对被评估单位的房屋建筑物进行分类，以便明确重点，区别对待。勘察时应事先按厂区或小区规划或根据现场情况安排一个合理的勘察线路，并将预先安排好的勘察日程事先通知对方。在进行房屋建筑物的勘察时，应对照资产评估登记表和总平面图及其编号，对房屋建筑物逐栋进行勘察。进行现场勘察前，应事先准备好建筑物现场勘察表。对建筑物进行现场勘察后，应依据勘察结果，以及已使用年限、维护、保养、使用情况等估计尚可使用年限或建筑物经济耐用年限，计算出损耗率或成新率。现场勘察的要点应围绕各类结构建筑的结构、装饰装修和设备部分的成新状况展开。

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